Nehnuteľnosti, čo silno konkurujú domácim
Prečo smerom ZÁPAD?
Pociťovali sme, nielen ako spoločnosť, ale aj osobne, že Slovensko začína trpieť. Všetko stojí na zvyšujúcom sa deficite kvalitných pozemkov, vyhovujúcich špecifickým požiadavkám investorov a následnej prípravy výstavby. Vznikol dopyt po „komplikovaných“ pozemkoch, ktorým sa investori dovtedy vyhýbali. Pretrvávajúcou expanziou výstavby a neuspokojeným dopytom po pozemkoch predovšetkým v Bratislave sa postupne začal trh orientovať na problematickejšie lokality. Tu niekde vznikla filozofia našej firmy.
Naším denných chlebom je vyhľadávanie pozemkov pre investorov na ich investičný zámer. Tieto pozemky meníme na stavebné pozemky, v rámci čoho poskytujeme pre nich aj kompletnú projekčnú činnosť, inžiniering, stavebný dozor až po kolaudáciu.
Slováci v Rakúsku
Pozemky a nehnuteľnosti v pohraničí sú lacnejšie ako u nás. Hlavný dôvod je, že pohraničie Rakúska je v podstate dedina, pre rakúskeho občana nezaujímavá, všetci sa sťahujú do veľkých miest, napr. Viedeň, Graz …. Pre Slovákov sú však zaujímavé, jednak, kvôli cenám, potom kvôli vzdialenosti (je to kúsok do BA), často do 30 min po novej diaľnici Viedeň – Bratislava.
Náš segment sú zväčša mladé rodiny s deťmi, ale aj bezdetné. Rodina s deťmi tam odchádza aj kvôli deťom, aby tam študovali a učili sa jazyk. Musím podotknúť, že napr. v Kitsee či Wolfsthali sa vyučuje už aj slovenský jazyk. Dokonca učitelia sa začínajú učiť po slovensky, takže Rakúšania sa nám začínajú celkom prispôsobovať.
Ceny
Obce majú určené hranice, za koľko môžu pozemky predávať. Ceny sú nízke preto, aby si obce pritiahli ľudí k sebe, chcú tam mať mladých ľudí. Majú potom výhody: sú viac dotované štátom a rozvíjajú sa.
U nás je to opačne – začal tu strašný boom, teda zvýšil sa dopyt a to zvýšilo ceny nehnuteľností. Slováci sú ochotní kupovať pozemky aj za vyššie ceny, tým pádom prišlo ďalšie zvyšovanie, až ceny skončili tam, kde sú teraz.
Banky začali poskytovať úvery a to bola tiež výzva pre ľudí, aby kupovali. Ľudia majú strach, nevedia čo majú očakávať od Eura, tak peniaze radšej investujú do kúpy nehnuteľnosti, tento rok dopyt ešte viac stúpne a ceny určite neklesnú. Skôr naopak, budú ešte stúpať, pretože v Bratislave je už ťažko kúpiť pozemok (za chvíľku bude všetko zastavané). Ak chcete zostať v Bratislave, musíte si pekne priplatiť, čo zdvíha všeobecnú úroveň cien nehnuteľností. Tí, ktorí nie sú ochotní akceptovať tieto ceny, odchádzajú bývať do miest pri Bratislave, kde sú ceny nižšie, ale už aj tam to začalo rapídne narastať. Jedna z možností je preto kúpiť si lacnú nehnuteľnosť za hranicami. V Rajke začal tento boom zhruba pred dvoma rokmi, veľa Slovákov si kúpilo nehnuteľnosť práve tam. Pravdaže opäť dopytom začali ceny stúpať aj v Rajke. Tento boom začal aj po otvorení hraníc v Rakúsku. Môžeme očakávať, že ceny začnú prudko narastať aj tam. Ak má človek záujem kúpiť niečo v Rakúsku, teraz je najlepší čas na investíciu.
Osobne si myslím, že po príchode eura nehrozí rapídne zvyšovanie cien nehnuteľností, musí to zastať v nejakej rozumnej hladine, ktorú si našinec môže dovoliť. Porovnateľne nižšie náklady na výstavbu na Slovensku predsa nemôžu vyhnať ceny na západnú úroveň, kde sú stavebné náklady omnoho vyššie, odvíjajúc sa už len od drahej práce.
Pozemky idú
V Rakúsku je to oveľa ľahšie stavať, pretože tam majú prepracovaný systém. Napríklad stavebné povolenie vybavíte do maximálne troch týždňov. Rovnako majú presne stanovené zastavacie podmienky. Výstavba nie je tak živelná, ako u nás – dôraz kladú hlavne na kvalitu.
Bratislavčania majú najväčší záujem o pozemky, ceny pozemkov sú o polovicu nižšie ako v Bratislave, ceny sa pohybujú od 1.000 Sk/m2. Záleží však aj od toho, akú má obec infraštruktúru. Napr. v Gatendorfe sme začínali pred polrokom predávať pozemky po 59 EUR/m2 už aj s IS. Teraz majiteľka zvýšila cenu na 89 EUR/m2. A to z jedného dôvodu – v priebehu troch mesiacoch sme jej predali celú ulicu, a to iba Bratislavčanom. Otvorenie hraníc a príchod Slovákom má teda vplyv na ceny.
Výhody pozemkov
Ak niekto kúpi pozemok, môže požiadať o stavebnú dotáciu na výstavbu domu (je to také niečo ako keď u nás bola dotácia z fondu bývania). Napr. v Burgelande je možnosť získania dotácie:
- 40.000 EUR
- + za každé dieťa 11.000 EUR
- Napr. rodina s dvoma deťmi ma nárok na : 62 000,- eur
Táto dotácia je síce vratná, ale s veľmi nízkou úrokovou sadzbou. Je na 32,5 roka, prvých desať rokov je úrok 0,5%, po desiatich rokoch je 1,5 % a po dvadsiatom druhom
3%. Táto dotácia sa môže vrátiť po desiatich rokoch – čiže môžete využiť iba ten najnižší úrok. Aj toto je jedna z vecí, prečo tam našinci kupujú pozemky. Hypotekárne úvery pre mladých ľudí sú pridrahé. Slovenské banky neposkytujú úvery na rakúske nehnuteľnosti. Klienti zatiaľ využívajú možnosti v rakúskych bankách, kde nie je žiadny problém a dá sa to rýchlo vybaviť. Náš bankový poradca im dokonca nastaví najvýhodnejší produkt, na mieru klientovi.
V Niederosterreichu:
- Cca 19.500 EUR je základ + 4.000 EUR, ak má vek pod 35 rokov
- + za prvé dieťa 6.000 EUR, za druhé 8.000 EUR, za tretie 10.000 EUR
Tu je dotácia o dosť nižšia z dôvodu, že Niederosterreich je o niečo hustejšie zaľudnený ako Burgeland. Tato dotácia je na 27,5 roka a úroková sadza je na prvé roky 1% a potom sa to opäť zvyšuje maximálne do 3%.
Byty
Po pozemkov sa veľmi dobre predávajú byty. Ceny bytov sú v priemere o 30% lacnejšie ako v Bratislave (hovorím o starších bytoch, nie o novostavbách).
Napr. trojizbový byt v Hainburgu s úžitkovou plochou cca 112 m2 stojí 108.000 EUR (v prepočte cca 3.564.000 SKK). Byty sú kvalitnejšie, domovník sa naozaj o ne stará, je tam čisto, sú izolované, majú plastové okná a nie sú tak vysoké a neestetické ako napr. v Petržalke. Prevádzkové náklady sú v priemere od cca 150 EUR/mesačne.
Výhodou kúpy bytov v Rakúsku je opäť dotácia napr. ak byt stojí 72.000 EUR, tak sú dva varianty platieb:
- Variant 1: 39.000 EUR v hotovosti alebo na úver + 33.000 EUR je dotácia, ktorá sa jednoducho prepíše z predávajúceho na nového kupujúceho. Táto časť dotácie sa potom spláca mesačne. Aj tu je nízka úroková sadzba od 0,5% – max. do 3%
- Variant 2.: 72.000 EUR v hotovosti alebo na úver. Je to veľká výhoda, pretože ak niekto nemá toľko peňazí v hotovosti, banka mu prefinancuje niekedy až 80% ceny.
Domy
Na treťom mieste je predaj domov. Ceny domov sú tiež nižšie alebo porovnateľné s našimi cenami. Tu je však nevýhoda, že každý klient má iný vkus, preto sa predávajú ťažšie. Staršie domy majú aj zvláštnu architektúru, nízke stropy, malé kuchyne, z pivníc robia izby. Ale novšie domy sú už naozaj pekné.
Niektorí klienti majú záujem o staršie a veľmi lacné domy, ktoré chcú rekonštruovať. Tu je zas výhoda, že aj pre rekonštrukciu má kupujúci tak isto nárok na dotáciu.
Najviac vyhľadávané obce v Niederosterreichu sú Wolfsthal, Edelstahl, Hainburg (kvôli bytom), pozemky sú tu už drahšie, cca od 100 EUR, Bad Deutsch Altenburg – kúpeľne mestečko cca 5 min od Hainburgu), Prellenkirchen. V spolkovej krajine Burgeland sú najviac žiadané Kitsee, Pama, Nickelsdorf (32 EUR/m2 je cena pozemkov s IS) a rovnako aj Gatendorf.
Klienti kupujú tieto nehnuteľnosti, aby sa tam usadili, pričom denne dochádzajú do BA za prácou. Veľa je však aj takých, čo už tam pracujú a z toho dôvodu tieto nehnuteľnosti v Rakúsku kupujú.
Proces kúpy
Pri kúpe musí každý jeden klient počítať s poplatkami a to:
- 3,5% z kúpnej ceny: je jednorazová daň za nehnuteľnosť (platí sa štátu)
- 1% z kúpnej ceny: je katastrálne konanie
- 2% z kúpnej ceny je notár alebo právnik, ktorý pripravuje zmluvy, je zodpovedný za celú transakciu a klientovi príde už len list vlastníctva
Nie ste sami
Stojíme pri klientovi – sprevádzame ho k notárovi, tlmočíme mu, atď. Poskytujeme mu služby nášho bankového poradcu. Po samotnej kúpe mu pomáhame s vybavovaním dotácie, odovzdáme mu všetky dôležité informácie, ktoré potrebuje. Ďalej pomáhame pri vybavovaní stavebného povolenia a iných formalít.
Kvôli neustálemu rastu cien slovenských nehnuteľností, najmä v oblasti Bratislavy, sa investovanie do pozemkov či domov za hranicami javí ako elegantná príležitosť vyriešiť otázku bývania.
Monika Haklová
Konateľka a projekt manažér spoločnosti
Universal Development, s.r.o.